Een appartementseigenaar is volgens het systeem van de wet samen met de andere huisbewoners mede-eigenaar van het gebouw en heeft het gebruiksrecht van zijn privé-gedeelte: het zogenaamde appartementsrecht. Samen met de andere appartementseigenaren heeft hij het gebruiksrecht van de gemeenschappelijke gedeelten zoals de gang, het trappenhuis en de gezamenlijke technische installaties. Een dergelijk gebouw heeft altijd een Vereniging van Eigenaars (VVE), waarvan iedere appartementseigenaar lid is. Het doel van de VVE is het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaars, meestal het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de technische installaties. De gezamenlijke appartementseigenaren bepalen binnen de VVE de hoogte van de bijdrage aan de VVE, de servicekosten. Daarvan wordt vaak een ‘potje’ gevormd om toekomstig onderhoud uit te kunnen betalen. Dit potje noemt men ook wel ‘onderhoudsfonds’ of ‘reservefonds’.
Aandeel in onderhoudsfonds
Regelmatig bestaat de koopprijs van een appartement voor een deel uit het aandeel in het onderhoudsfonds. De verkopende appartementseigenaar kan zijn deel van het onderhoudsfonds immers niet meenemen als hij zijn appartement verkoopt, maar hij zal daar wel een tegenprestatie voor willen hebben. Zeker als in het onderhoudsfonds een aanzienlijk bedrag zit. Fiscaal zitten er nogal wat haken en ogen aan het (gekochte) aandeel in het onderhoudsfonds.
Overdrachtsbelasting
Als koper van een appartement betaal je overdrachtsbelasting over de koopprijs. Bestaat een deel van de koopprijs uit de overname van het aandeel in het onderhoudsfonds, dan hoef je als koper over dat deel geen overdrachtsbelasting te betalen. Het zal dan wel moeten gaan om een aanzienlijk bedrag.
Inkomstenbelasting (IB)
De staatssecretaris van Financiën heeft op 23 oktober 2003 in een besluit bepaald dat het aandeel in een onderhoudsfonds als vermogensrecht moet worden gezien. Dat betekent dat dit aandeel bij de aangifte IB in Box 3 terecht moet komen, ongeacht of het appartement zelf in box 3 behoort en of het een ‘eigen woning’ in de zin van de IB is.
Hypotheekrenteaftrek
Hoe zit het nu met de (hypotheek)schuld die is aangegaan en waarmee ook het aandeel in het onderhoudsfonds is gefinancierd? Het deel van de schuld dat is gebruikt om het aandeel in het onderhoudsfonds te betalen is geen ‘eigenwoning schuld’. De hypotheekrente voor dit deel van de schuld is dus niet aftrekbaar. De koper van een appartementsrecht die zijn aankoop volledig financiert, moet een splitsing aanbrengen in het geleende bedrag. Als vervolgens vanuit het onderhoudsfonds wordt betaald voor onderhoud van en verbeteringen aan het gebouw, dan is aftrek van dat gedeelte weer wel mogelijk.
Het is - onder voorwaarden - ook mogelijk dat de rente betaald over door de VVE zelf geleende gelden voor de appartementseigenaren aftrekbaar zijn. De voorwaarden zijn de volgende: het moet een eigen woning zijn, de lening moet worden gebruikt voor onderhoud, de appartementseigenaar is hoofdelijk medeverbonden voor de schuld (dit is vaak op grond van de wet al het geval), de rente is pas aftrekbaar op het moment dat de VVE de rente voldoet en de appartementseigenaar moet zijn aandeel in de te betalen rente ook daadwerkelijk aan de VVE hebben voldaan. Zolang het onderhoud nog niet is betaald, behoort de schuld tot box 3 en naarmate het onderhoud wordt betaald, verhuist de lening (deels) naar box 1.
Tot slot
Het Besluit van de staatssecretaris heeft nogal wat stof doen opwaaien. De VVE zal ieder (boek)jaar een opgave van de omvang van het aandeel per appartementseigenaar moeten verstrekken. De waardebepaling van het aandeel in het onderhoudsfonds geschiedt op nominale basis, het feit dat het geld ‘vastzit’ is geen waardedrukkende factor. Volgens de staatssecretaris mag de appartementseigenaar voor zijn belastingaangifte wel een schatting maken van de waarde van zijn aandeel in het onderhoudsfonds als die nog niet bekend is op het moment van de aangifte. Hij mag de inschatting baseren op de laatst vastgestelde bedragen in combinatie met een schatting van het verdere verloop. Kleine, verwaarloosbare bedragen hoeven niet te worden aangegeven.
Bron: Netwerk Notarissen Centrale Organisatie
Zie ook:
- Hoe zit het met de onderhoudsreserve en de belastingaangifte?
- Belasting over aandeel in VVE
- Het appartement en de fiscus
- Artikel 2012 over aangifte inkomstenbelasting
Bijlagen: