Regelmatig wordt met onze VvE contact opgenomen over de vervanging van onze rookgaskanalen, dus in dit artikel zetten we alles maar eens op een rijtje.

Gezien het langlopende karakter heeft het bestuur in 2007 de leden voorgeschreven om op de gemeenschappelijke rookgaskanalen alleen nieuwe VR ketels aan te sluiten. Ook heeft het bestuur CO2 melders aangeschaft en aan de leden ter beschikking gesteld.

De uiteindelijke oplossing bleek in 2011 te liggen in het toepassen van een nieuwe, kleinere (buis-in-buis) rookgasafvoer in de rookgasafvoer van de bestaande CLV in combinatie met nieuwe HR ketels met rookgasafvoer op overdruk. Op die manier zijn 27 van de 32 appartementen en drie van de vijf bedrijfsruimtes aangesloten op de zeven verschillende rookgaskanalen. Één appartement had een ketel die niet geschikt gemaakt kon worden voor het nieuwe rookgaskanaal, maar daarvoor kon een eigen voorziening voor worden aangelegd. De andere appartementen/bedrijfsruimten hadden al eigen voorzieningen. Zie voor meer details de overige artikelen.

Ondanks dat de ALV besloot tot de vernieuwing van de rookgaskanalen was er toch één bewoner die niet mee wilde werken. Die hebben we moeten herinneren aan de besluitvormingsprocessen van een VvE, dat de aanleg met of zonder zijn medewerking door zou gaan waardoor hij effectief geen gebruik meer zou kunnen maken van zijn ketel en de VvE hem verantwoordelijk zou houden voor alle vervolgschade waarna hij uiteindelijk toch overstag ging.

Voor de financiering is het bestuur uitgegaan van de volgende criteria:

  • De kosten voor heraanleg van de rookgasafvoeren zijn volledig voor de VvE.
  • De kosten voor een nieuwe ketel zijn deels voor de VvE en deels voor de respectievelijke eigenaar, waarbij een economische levensduur wordt aangehouden van 10 jaar.
    Dat betekent dat een ketel die op het moment van vervanging 3 jaar is, nog 7 jaar voor de boeg had en voor 70% gecompenseerd wordt door de VvE. De rest is voor kosten van de eigenaar zelf.
    Er wordt bij deze bedragen uiteraard uitgegaan van de waarde van de nieuwe ketel.
  • Voor HR ketels die zijn aangesloten nadat het bestuur had voorgeschreven dat enkel VR ketels waren toegestaan geldt de compensatie slechts voor de helft.
  • De kosten worden gefinancierd uit de bestaande reserves, die door middel van extra dotaties (hogere servicekosten) gedurende 6 jaar weer worden aangevuld.

De meeste HR ketels die al op de gemeenschappelijke rookgaskanalen waren aangesloten konden (op kosten van de respectievelijke eigenaar) worden omgebouwd worden en hoefden dus niet vervangen te worden. Hierdoor hoefde er niet gekort te worden op de compensatieregelingen voor HR ketels die tégen de voorschriften van het bestuur uit 2007 tóch op de gemeenschappelijke rookgaskanalen waren aangesloten.

Ondanks dat de mannen van Gasservice Noord Holland en Koster Schoorsteentechniek uitstekend werk hebben verricht was het goed om Energie Klimaat Advies als onafhankelijke adviseur te betrekken, waar bij zij vooral waarde toevoegden in het offertetraject tijdens de technische controle van de opleveringen. Daardoor kwam een aantal zaken omhoog die we anders niet gevonden zouden hebben, dus dat was een goede investering.

Vandaag, 12 september 2011, zijn de mannen van Gasservice Noord Holland en Koster Schoorsteentechniek begonnen aan de vierde van de zeven CLVs.

Tot nu toe zijn strangen 4, 5 en 7 aangepast en zijn er 12 nieuwe ketels geïnstalleerd en kon er 1 gehandhaafd blijven. Met name strang 7 was spannend (vandaar dat die pas na twee andere strangen werd uitgevoerd), vooral omdat het de vraag was of het mogelijk was om gebruik te maken van de bestaande uitsparing in de 25cm dikke (dragende) muur. Zo niet, dan moest òf het gat groter gemaakt worden, òf vanuit het buurappartement worden gewerkt, waar dan een uitsparing gemaakt zou moeten worden in de muur van de gang, terwijl tot dan toe alles vanuit de CV-kasten kon worden aangelegd. Gelukkig bleek het gat telkens groot genoeg voor de mannen van Koster Schoorsteentechniek BV.

De eerste drie CLVs zijn intussen opgeleverd en gecontroleerd door Eric van Energie Klimaat Advies. Eric heeft een aantal zaken gevonden (met name met betrekking tot de installatie van brandmanchetten en condensafvoeren) die Gasservice-NH BV nog zal verhelpen.

De luchtverwarming van NN97 (het penthouse) bleek geen Gastec keur te hebben voor aansluiting op een CLV en ook op HR varianten van die luchtverwarming hebben geen Gastec keur voor een gecombineerde RGA. Dat betekent dat een aparte RGA voor dat appartement zal worden aangelegd en daarmee is dat appartement dan ook weer in lijn met de overige bovenappartementen.

De eigenaar van NN85 heeft inmiddels toestemming gegeven voor het betreden van zijn appartement, zodat nu ook strang 6 heraangelegd kan worden. In afwachting van de toestemming was strang 6 al als laatste ingepland, zodat het er nu toch naar uitziet dat alles ruim voor 1 oktober 2011 afgerond kan worden.

Gisteren, 31 augustus 2011, zijn de firma's Gasservice Noord Holland BV en Koster Schoorsteentechniek BV begonnen met het vervangen van de rookgaskanalen en de individuele CV-installaties in strang 4. Tot nu toe gaat het allemaal voorspoedig. De nieuwe pijp zit er in en men is bezig met het terugzetten van de oude ketels en het installeren van de nieuwe Nefit ketels. Alle bewoners hadden de eerste dag (al dan niet helemaal) vrij genomen en waren aanwezig en wakker om 07:00 uur ’s morgens.

Enkele opmerkingen:

  • Het bestuur heeft opdracht gegeven om ook de oude waterkranen die nog in de CV-kast zitten weg te halen. Sinds de individuele watermeters zijn aangelegd, zit er in de meeste gevallen ook een (betere) hoofdkraan in de meterkast. De oude hoofdkraan heeft men in die gevallen laten zitten. Zo'n nieuwe (kogel)kraan is beter dan een oude (spindel)kraan, die kan gaan lekken als eraan gedraaid wordt wat in ons gebouw al tot diverse waterschades heeft geleid. Dit leek dus een goed moment om die maar meteen weg te laten halen.
  • De ketel van NN59 zou omgebouwd worden, maar achteraf blijkt dat op de ombouw van die ketel geen Gastec keur is afgegeven. Ook deze bewoner heeft dus een nieuwe ketel nodig.
  • NN97 (het penthouse) blijkt toch ook op het een van de gecombineerde rookgaskanalen aangesloten te zijn. Iedereen heeft steeds gedacht dat deze woning (net als alle andere bovenste appartementen) een eigen RGA op het dak had. Er was immers een aparte RGA zichtbaar op het dak. Omdat er toch nog wat onzekerheid over was omdat tijdens de gaswerkzaamheden van Liander duidelijk werd dat de verwarming zich in dat appartement op de benedenverdieping bevindt, is er door Koster Schoorsteentechniek BV naar gekeken en bleek de verwarming op de gecombineerde RGA te zijn aangesloten en de aparte RGA van een geiser op de bovenverdieping te zijn. Er wordt nu uitgezocht wat de beste optie is voor dit appartement, omdat er een andere verwarmingsinstallatie is aangebracht dan in alle andere appartementen.
  • NN85 heeft nog steeds geen goedkeuring gegeven voor het betreden van zijn appartement. De zaak is in handen gegeven van de rechtsbijstandverzekering.

Na de bouwvak heeft Gasservice NH contact opgenomen met het bestuur voor de planning.

Een eerste planning gaat uit van een start van de werkzaamheden op 31 augustus. Vanaf die datum worden elke week twee CLVs aangepakt. Het aanpassen van een CLV duurt naar schatting twee dagen:

  • Dag 1:
    • demonteren ketels
    • aanbrengen nieuwe RGA in bestaande CLV (inclusief openbreken en brandwerend afsluiten van de serviceschacht)
  • Dag 2:
    • eventueel: aanpassen bestaande ketels
    • monteren nieuwe of aangepaste ketels

Het bestuur organiseert in de week vóór de werkzaamheden een bewonersbijeenkomst.

Intussen heeft het bestuur besloten om de werkzaamheden uit te laten voeren door Gasservice Noord Holland en de controles door Energie Klimaat Advies.  Gasservice NH verzorgt de demontage en montage van de CV ketels en de projectcoördinatie en maakt in ons geval gebruik van de diensten van Koster Schoorsteentechniek voor het vervangen van de RGAs en de bijbehorende afbraak en opbouwdiensten.

Tijdens de eerste werkvergadering met Gasservice NH vroeg de vertegenwoordiger van Koster Techniek waarom gekozen was voor individuele flexibele RVS RGAs in plaats voor de buis-in-buis methode. Beide methodes werken met overdruk, maar de buis-in-buis methode zorgt voor minder tegendruk, in het bijzonder als niet alle aangesloten CV ketels tegelijkertijd branden. Bovendien is het installeren van de buis-in-buis methode eenvoudiger (dus goedkoper) en gaat de installatie langer mee, naar verwachting 30 jaar (tegen 15 jaar voor de flexibele RVS RGAs), omdat de flexibele RVS RGAs een veel langere (spiraalvormige) las hebben met een veel uitgesprokener profiel (waar eenvoudiger condens op blijft staan).

Dit zorgde voor verwarring, omdat deze oplossing een aantal jaar geleden ook al was geopperd door Nefit en die is vervolgens door diezelfde Nefit weer van tafel gehaald omdat de verbindingen van de individuele buissegmenten en van de aftakkingen niet de vereiste afdichting op zouden leveren. De vertegenwoordiger van Koster Schoorsteentechniek herkende dat niet; blijkbaar zijn die problemen intussen opgelost. De oplossing is in ieder geval gecertificeerd, net als de RVS RGAs.

Het bestuur heeft hierop Gasservice NH gevraagd om een offerte voor de buis-in-buis methode naast die van de RVS RGAs te leggen.  Die offerte viel dik 10% lager uit, dus de keuze was snel gemaakt: goedkoper en duurzamer. Het enige nadeel is dat gebruik gemaakt wordt van een collectief kanaal, maar dat is met de bestaande oplossing ook het geval.

Na de bouwvak wordt de planning uitgewerkt en een bewonersbijeenkomst gehouden alvorens de werkzaamheden beginnen. Om in aanmerking te komen voor de subsidie op verbouwen en renoveren moeten de werkzaamheden vóór 1 oktober uitgevoerd zijn. Dat is in lijn met de belofte van het bestuur om de werkzaamheden vóór het komende stookseizoen uit te laten voeren.