hardstenen stoep

Op 21 juni 2017 hebben we weer bezoek gehad van VvE Belang. Tijdens het bezoek van VvE Belang is ook een medewerker van Dam en Partners meegelopen om bij een aantal appartementen de schuiframen na te kijken.

Het bezoek spitste zich toe op de volgende onderwerpen:

• Schuiframen
• Hardstenen stoep
• Aanpassingen MJOP

Schuiframen

Het bestuur had contact opgenomen met Dam en Partners over oplossingen voor de problemen die een aantal bewoners in meer of mindere mate ervaren met de schuiframen. We zijn tijdens de ronde bij vijf van de 24 appartementen met schuiframen gaan kijken: twee aan de Nieuwe Nieuwstraat, één aan de Nieuwezijds Voorburgwal en twee aan de St.Geertruidensteeg.

Wat opviel was dat

• de ramen er weliswaar hetzelfde uitzien, maar toch verschillen qua afstand tussen de beglazing: de afstand tussen de beglazing is het grootst aan de Nieuwzijds Voorburgwal en het kleinst aan de St.Geertruidensteeg;
• de ramen in gesloten toestand goed geluid isoleren (dat viel vooral op bij de ramen aan de Nieuwezijds Voorburgwal);
• de buitenkant van de ramen (zowel eerste als tweede laag) slechts voor de helft schoon te maken is zonder ramen uit de sponningen te tillen;
• de ramen aan de Nieuwe Nieuwstraat er het beste uitzien en aan de St.Geertruidensteeg het slechtst.

De architect vermoedt dat de kozijnen zijn gemaakt door de firma De Kock van Gelder. Die firma is failliet, maar het bedrijf heeft een doorstart gemaakt via Mas Geveltechniek en biedt nu onderhoud- en renovatiediensten aan. De architect neemt contact op met de firma Mas Geveltechniek om een idee te krijgen van de kosten en de mogelijkheden. Het huidige plan is om dan één van de ramen door hen aan te laten plakken alvorens dit breder te trekken.

Hardstenen stoep

De architect gaat na of er nog constructietekeningen zijn bij het eigen bureau of de toenmalige constructeur en neemt contact op met het bestuur.

Aanpassingen MJOP

Er ontbreken nog maten voor de kozijnen maten en prijzen voor dubbele beglazing.

Voor de maten moet het bestuur een inschatting doen.

Volgens VvE Belang bedragen de kosten voor het vervangen van dubbele beglazing ca. € 100,--/m2 .

Het rapport is hier te vinden.

Naar aanleiding van het eerste bezoek van VvE Belang op 7 juni 2016 heeft het bestuur nog contact opgenomen over vragen over/opmerkingen bij het bezoekrapport:

• Vraag over vervangen balkonhekken: aan welke bedragen moeten we denken en met welk interval?
  Antwoord VvE Belang: Je moet rekenen op ca. € 350,--/m1 en een cyclus van 40 tot 50 jaar.
• Vraag over vervangen standleidingen appartementen en vervangen kanalen t.b.v. mechanische afzuiging:
  Dit hebben we nog nooit gezien in een MJOP. De leidingen zijn van 110mm PVC, ingestort in de woningscheidende vloeren. Ze zitten samen met de mechanische ventilatie kanalen en de CLV kanalen in leidingschachten die naast 230mm kalkzandsteen dragende muren aan drie zijden zijn opgetrokken uit 70mm massieve gipsblokken. Vervangen zal dus veel hak- en breekwerk met zich meebrengen.
  Bij de renovatie van de CLV kanalen is gebruik gemaakt van een pijp-in-pijp methode, waardoor het hak- en breekwerk beperkt kon blijven. Indien deze twee elementen toch toegevoegd moeten worden aan het MJOP: aan welke bedragen moeten we denken en met welk interval? Er zijn in totaal 7 leidingschachten.
  Antwoord VvE Belang: Indien de conditie van de standleidingen zodanig is geworden dat herstel/vervanging noodzakelijk is zal onderzocht moeten welke werkwijze het best gevolgd kan worden. Om hak- en breekwerk tot een minimum te beperken zal de bestaande leiding dan waarschijnlijk voorzien worden van voering.
  Qua cyclus uitgaan van ca 50 jaar, kosten ca. € 5.000,-- per strang.
• Vraag over vervangen kozijnen en de beglazing erin:
  Met name voor de kozijnen gaf een vorige opsteller van het MJOP aan dat dit via onderhoud plaats moest vinden. Indien dit toch moet worden toegevoegd, aan welke bedragen moeten we dan denken en met welk interval?
  Antwoord VvE Belang: Dat is een lastige. Er zal een moment komen dat kozijnen vervangen moeten gaan worden. Het moment waarop dat moet gaan gebeuren is ook sterk afhankelijk van de kwaliteit van het uitgevoerde onderhoud. Normaal gesproken wordt uitgegaan van een levensduur tussen de 50 en 60 jaar.
  De kosten bedragen ca. € 650,--/m2 kozijn.
  Het is verstandig een keer in kaart te brengen wat de kosten van totale vervanging zijn. Bij vervanging zal het niet vaak zo zijn dat alle kozijnen gelijktijdig vervangen gaan worden. Als de totale kosten bekend zijn kan de VvE een keuze maken wanneer men met reserveren voor een (gefaseerde) vervanging wil gaan starten.
  De kans dat dubbele beglazing gaat lekken wordt groter naarmate het glas ouder wordt. Het verstandig om vanaf het 25e jaar na oplevering een post op te nemen voor vervangen van ruiten. Bijvoorbeeld 5% van het glas en dat dan met een cyclus van 4 jaar.
• Vraag over dakbedekking balkons en bitumineuze dakbedekking:
  Dit staat nu in het MJOP op 48 jaar, met na 24 overtrekken. Is overtrekken niet voldoende om de leeftijd van beide bitumineuze afdekkingen op te rekken naar 48 jaar?
  Antwoord VvE Belang: Gebruikelijk is om voor een geballaste dakbedekking een vervangingscyclus aan te houden van 36 jaar. Tussentijds overlagen is meestal niet nodig. Soms moet wel tussentijds de dakrandafwerking een keer vervangen worden. Voor niet geballaste dakbedekking is de vervangingscyclus vaak iets korter.
  Met het na 24 jaar overlagen zou het mogelijk moeten zijn pas na 48 te vervangen. Voor de dakranden geldt daar hetzelfde.
• Opmerkingen bij galerijen/balkons: Er is een schilderbeurt voorzien in 2017, dus dat komt overeen met het advies.
• Vraag over houtrot in de onderdorpel:
  Dat moet uiteraard worden hersteld, maar de opmerking over de vlonder is vreemd, omdat de zijkant van de onderdorpel niet geschilderd kán worden. De constructie is momenteel als volgt: aan de zijkant zit bitumineuze dakbedekking, opgesloten door een aluminium strip en verder afgedicht met teerkit. De schilder heeft aangegeven dat de onderdorpel in ieder geval bij de deur te vochtig is, oorzaak onduidelijk. Wellicht is een andere constructie aanbevelenswaardiger? Wellicht dat de schilder bij de ramen neuslatten over de aluminium strip uit wil laten steken, maar bij de deuren is dat wellicht geen optie.
  Antwoord VvE Belang: Begrijp ik niet helemaal. Ik heb alleen aangegeven dat door de manier waarop de vlonder aansluit tegen de onderdorpel van het kozijn, de onderdorpel niet geschilderd kan worden.
• Vraag over advies gekregen om de kelderbak waterdicht te maken, hierin is sprake van een ander middel dan bitumineuze dakbedekking. We hebben hier nog geen offerte voor. Wat is het verschil met de oplossing die jullie aandragen? Alleen andere materialen?
  Antwoord VvE Belang: het principe is inderdaad hetzelfde, maar andere materiaal.
• Vraag over de natuurstenen platen: hebben jullie een advies over wie een onderzoek kan doen naar de bouwaard en van de natuurstenen platen?
  Antwoord VvE Belang: Je zou hiervoor een constructeur in kunnen schakelen, maar voordat die iets kan doen zal toch eerst gekeken moeten worden hoe de constructie onder de natuursteenplaten is opgebouwd en hoe deze ondersteund is. Op een plaats waar je er het minst last van hebt zal de constructie opgemaakt moeten worden. Daarna kan pas een goed herstelplan worden gemaakt.
• Vraag over dakschilden: in het rapport is geen melding gemaakt over mogelijk asbest in de hellende daken. Wat voor advies hebben jullie om erachter te komen of de leien inderdaad asbesthoudend zijn? Indien de leien inderdaad asbesthoudend zijn, wat is dan de termijn waarin de VvE hier actie op moet ondernemen en aan wat voor kosten moeten we dan denken?
  Antwoord VvE Belang: Om na te gaan of de leien asbest bevatten kunt u dit laten onderzoeken. Via de website van Ascert kunt u gecertifieerde bedrijven vinden. Indien de leien asbesthoudend zijn, moeten deze uiterlijk in 2024 te zijn vervangen. Wat de kosten zijn durf ik niet te zeggen.
  Er zijn nog miljoenen m2’s dak die gesaneerd moeten worden en er is slechts een beperkt aantal bedrijven bevoegd om dat te doen. Dit werkt sterk prijsopdrijvend en ik kom af en toe belachelijke bedragen tegen. Er is nu wel een beperkte subsidie beschikbaar, maar die bedraagt maximaal maar € 4,50/m2.
• Opmerking over ontbreken van onderhoud van intercoms:
  In het MJOP staan wel degelijk de intercoms, onder de kopjes
   - Vernieuwen bel intercom camera (trappenhuizen 1&2)
   - Nazien bel intercom camera (trappenhuizen 1&2)
   - Vernieuwen bel intercom camera (trappenhuis 3)
   - Nazien bel intercom met camera (trappenhuis 3)
  Antwoord VvE Belang: Die heb ik dan over het hoofd gezien
• Vraag over opsporen van lekkages: we hebben regelmatig last van lekkages van waterleidingen, waarschijnlijk doordat de koperen leidingen weliswaar zijn afgeschermd door plastic hulzen, maar zijn vastgezet met kale metalen strips, waardoor contactcorrosie kan optreden indien die strips de hulzen doorsnijden.
  Is er een methode om dit soort corrosie te detecteren?
  Antwoord VvE Belang: Niet dat ik weet. Er is natuurlijk wel apparatuur waarmee ingestorte metalen leidingen opgespoord kunnen worden, maar deze is niet gevoelig genoeg om ook nog onderscheid te maken tussen leidingen en bevestigingsstrips.
• Vraag over schuiframen: Appartementen met drie naast elkaar gelegen ramen (drie lagen - 15 appartementen - in de gele gevels aan de Nieuwe Nieuwstraat, vijf lagen - evenzovele appartementen - in de Nieuwezijdsvoorburgwal en vier lagen - evenzovele - in de rode gevel aan de St.Geertruidenstreeg) hebben geen gewoon dubbelglas maar dubbelglas met schuiframen.
  Er komen nu en dan klachten over die ramen zoals bijvoorbeeld: 'Glaswerk is zwaar beschadigd, schuifsysteem werkt bijna niet meer, ramen zijn niet dicht te krijgen etc.'
  Daarnaast komt houtrot in de onderste ligger voor omdat wanneer water blijft staan tussen de twee sets schuiframen. Er zijn dus 24 appartementen met drie van deze ramen (met telkens twee suskasten), elk met een dubbel schuifsysteem, in totaal 72 ramen, 144 schuifsystemen. Het schuifsysteem is niet meer leverbaar, een alternatief voor drie ramen is begroot op ca. €1000.
  Enig idee hoe onderhoud aan deze ramen te begroten/aan te vliegen?
  Antwoord VvE Belang: Ik heb te weinig informatie over de schuiframen en de detaillering daarvan om van hieruit een goed advies te kunnen geven over hoe mee om gegaan zou kunnen worden. Ik stel voor dat we hier bij ons volgende jaarbezoek dieper op inzoomen. Het is dan wel handig als we bij meerdere woningen binnen kunnen kijken.

Het bestuur gaat genoemde punten toevoegen aan het MJOP maar ziet geen redenen om voor 2017 de servicekosten al aan te passen.